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当下房地产行业融资现状能撑多久?

发布时间:2020-03-26 18:27:51 已有: 人阅读

  2013年至今,只有2015年和2016年是融资的高光时期,受政策的影响,2017年至今融资环境日渐严峻,房企融资难的话题似乎一直不绝于耳,但房企似乎年年都能渡过难关,直到2019年融资监管突然加码,房企资金安全确实面临前所未有考验,“放缓拿地节奏或者暂停拿地、大型收并购、股权转让、降价促销”等各种为应对资金压力的举措层出不穷。但绝大部分房企对市场持乐观态度,希望熬过2019年寒冬,便能迎来2020年春天。

  但始料未及的是,突发的疫情给所有的行业以重击,房地产行业也不例外,房企关闭售楼处、延长复工时间,除了经营所需资金来源严重受到影响外,偿债高峰如期而至,但是环境并没有出现预期的好转,反而更加恶化,那么房企能否渡过此劫,采用什么样的应对策略值得我们探讨。

  2019年国内融资环境异常严峻,整体融资规模增速明显下降,2019年信用债融资总额5518.3亿元,同比增长11.2%,增速较2018年同期减少54.4个百分点。2019年四季度的偿债小高峰已过,2020年正式进入偿债高峰,而且年初正处房企补仓季,融资对于房企而言至关重要,但是融资环境并没有出现任何边际放松,融资依然很难,2020年1月融资总额353.8亿元,同比下降52.5%,且环比来看,基本与上月持平,涨势乏力。雪上加霜的是疫情突发,企业延长复工时间,正常的经营活动中止,信用债的融资规模明显下降,同处春节前后时间段,2020年2月的信用债融资规模同比直降72.8%。

  2019年国内融资困难重重,从而催生了一股境外融资潮,截止2019年末,海外债发行规模较2018年同期增长85.5%。2020年3月开始,部分海外债开始陆续到期,所以2020年1月海外债融资势头迅猛,同比增长78.5%,有明显的回暖前兆,但是疫情在春节期间突发, 2020年2月的海外债融资规模同比直降75%。

  2019年融资监管不断加码,融资规模未能保持住2018的增长势头,业界普遍担忧的问题是,除了要维持投资、开工、施工等重头工作外,是否能够顺利偿还即将到期的债务。2019年信用债发行总额5909.1亿元,而2020年到期的信用债总额为5159.8亿元,假设2019年发行的信用债全部用于偿还到期债务,覆盖率为1.1,因此从整体的粗略情况来看,2020年整个行业暂时不存在信用债违约风险。(本文有个前提假设:2020年没有新增融资,下同)

  但是需要提高警惕的是,2020年将到期的信用债总额为7468.6亿元,在不考虑经营也需要大量资金的情况下,2020年全年融资规模增速达到26.4%,才能刚好覆盖到期的债务。否则,房企用于运营的自有资金将被挤压出部分用于偿债,从而进一步制约房企投资、开工、施工等动作。

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